Les vices cachés et le vendeur

L’une des prémisses que l’on entend souvent en matière de vices cachés est que le vendeur n’est pas tenu responsable pour les vices dont il n’avait absolument pas la connaissance lors de la vente de sa propriété. Or, cela est totalement faux. Le vendeur est non seulement responsable des vices cachés mais également de ceux dont il n’avait pas la connaissance. Cependant, il importe ici de nuancer trois (3) notions pour que l’on puisse considérer un vice comme caché.

En effet, le vice doit être grave, inconnu de l’acheteur, caché, antérieur à la vente et, pour les fins du recours de l’acheteur en dommages-intérêts, connu ou présumé connu du vendeur. Le législateur a cependant ajouté une nouvelle condition : la dénonciation du vice au vendeur, par l’acheteur, et ce, dans un délai raisonnable.

Quant à la gravité du vice : celui-ci doit être tel que, si l’acheteur l’avait connu, il n’aurait pas acheté le bien ou l’aurait acheté mais à un moindre prix. On considère habituellement non seulement le coût de la réparation par rapport à la valeur du bien mais également la baisse de la valeur marchande de la bâtisse, les inconvénients actuels ou prévisibles, la diminution de son usage normal, etc.

Quant au vice inconnu de l’acheteur : celui-ci doit avoir ignoré complètement la défectuosité ou les problèmes relatifs de la bâtisse lors de la vente. Il peut arriver parfois que le vendeur dénonce le vice à l’acheteur ou que ce dernier ou son expert le découvre avant la vente : à ce moment-là, il n’existe alors aucune garantie, sauf formulation d’une réserve à l’offre d’achat ou d’une stipulation contraire.

Comme troisième condition, le vice ne doit pas être apparent lors de la vente, en un mot que le vice est caché. S’il ne l’est pas, l’acheteur est présumé l’avoir connu et il n’y a pas de garantie dans les circonstances.

L’article 1726, 2e paragraphe précise « qu’un vice est apparent lorsqu’il peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. ».

Désormais, l’acheteur qui fera examiner le bien par un expert, sauf si l’examen du bien par ce dernier est fautif, aura l’esprit tranquille puisqu’il sera indiscutablement comporté en une personne prudente et diligente; en effet, si le vice échappe à l’examen même attentif de l’expert, il est certainement caché.

L’article 1726 du Code civil du Québec stipule ceci :

« Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine oui qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné un si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. »

Donc, en résumé, afin de prouver un vice caché, vous devez respecter les critères suivants :

  • le vice doit être caché;
  • le vice doit avoir une certaine gravité et requiert un déficit d’usage;
  • le vice doit exister antérieurement à la vente;
  • le vice doit être inconnu de l’acheteur.

La connaissance du vendeur à l’égard du vice emporte cependant la conséquence additionnelle au niveau de l’indemnisation. Il doit faire face, en plus de la diminution du prix de vente, indemniser l’acheteur de tous les dommages-intérêts qu’il subit et qui en sont une conséquence directe, immédiate et prévisible.

En effet, l’article 1728 du Code civil du Québec stipule que «  si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages-intérêts soufferts par l’acheteur.

Même si Monsieur le Juge Lavoie a mentionné dans la cause Ouellet c. Racine que « la garantie légale contre les vices cachés s’éteint progressivement avec le temps. » il ne faut pas oublier que l’exigence d’un préavis au vendeur du vice constaté, n’empêche pas l’application normale des règles de prescription extinctive, qui est en l’espèce de trois (3) ans depuis la découverte du vice ou du jour où il se manifeste pour la première fois (voir articles 2925 et 2926 Code civil du Québec).

Le sujet traité réfère à des règles ou principes généraux qui ont pour seul objectif d’informer généralement la lectrice ou le lecteur sur ce sujet. En aucun temps les propos exprimés ne constituent ni ne peuvent être interprétés comme un avis juridique. Les lecteurs ne devraient pas agir sur la seule foi des informations contenues à cette publication générale sans avoir consulté un conseiller juridique. À moins d’indications contraires, les renseignements fournis sont à jour au moment de la publication et leur utilisation par quiconque n’engage en aucun temps la responsabilité de MONTY SYLVESTRE, CONSEILLERS JURIDIQUES INC., ses professionnels et membres du personnel. Il nous fera cependant plaisir et aux conditions normales, de fournir une opinion juridique sur une situation reliée à un sujet traité lorsque l’ensemble des faits ou informations pertinents seraient portés à notre connaissance, le tout en adéquation avec les règles de droit et la jurisprudence applicables.