Un entrepreneur qui ne détient pas la licence d’entrepreneur appropriée ne peut inscrire une hypothèque légale sur un immeuble

Par Monty Sylvestre

En matière de contrat de construction, les entrepreneurs qui effectuent des travaux ou fournissent des matériaux qui ajoutent de la valeur à un immeuble (la plus-value) bénéficient d’une protection prévue au Code civil du Québec. Ainsi, si le propriétaire de l’immeuble n’acquitte pas les sommes dues, l’entrepreneur a le droit d’inscrire sur cet immeuble à condition d’avoir respecté les conditions exigées par le Code civil, soit :

  • Les travaux sont demandés par le propriétaire;
  • L’entrepreneur fait affaire directement avec le propriétaire ou lui a dénoncé par écrit son contrat avant le début des travaux;
  • L’avis de conservation de l’hypothèque légale doit être publié dans les 30 jours de la fin des travaux;
  • L’hypothèque légale couvre seulement les travaux qui ont donné une plus-value à l’immeuble.

Les tribunaux ont également décidé, en application de la Loi sur le Bâtiment , que l’entrepreneur qui désire inscrire une hypothèque légale contre un immeuble doit détenir la ou les licences d’entrepreneur appropriées pour les travaux effectués.  Ce principe est appliqué dans une décision récente, l’affaire  Pouliot c. Constructions Axion inc.[1].  Dans cette affaire, le juge a ordonné la radiation de l’hypothèque légale inscrite par Constructions Axion pour les motifs suivants :

 [28]        La seule conclusion qu’on peut en tirer est que la défenderesse Axion ne détenait pas la licence appropriée pour exécuter les travaux de construction des jumelés qui sont des bâtiments neufs.

[29]        Il s’agit maintenant de déterminer si l’exception prévue au troisième alinéa de l’article 50 s’applique : Stéphane Pouliot savait-il que la défenderesse Axion ne détenait pas la licence appropriée?

[30]        La preuve ne permet pas de conclure que Stéphane Pouliot avait une connaissance acquise ou plutôt conscience que la licence d’Axion était inappropriée.

[…]

[33]        Dans un tel contexte, il ne peut être reproché à Pouliot d’avoir assumé que Thériault et sa compagnie Axion détenaient la licence de sous-catégorie appropriée.

[34]        Par conséquent, le troisième alinéa de l’article 50 de la Loi sur le bâtiment ne s’applique pas et la défenderesse Axion ne détenant pas la licence appropriée, son hypothèque légale de construction doit être radiée.

L’entrepreneur n’ayant pas respecté les exigences strictes prévues à la Loi a donc perdu cette garantie réservée à ceux qui participent à la construction ou la rénovation d’un immeuble.

[1] Disponible en ligne sur le site du Centre d’accès à l’information juridique (CAIJ), www.caij.qc.ca, référence neutre : 2016 QCCQ 2969.

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