Un courtier immobilier est-il responsable d’une mauvaise information divulguée sur un immeuble à vendre, si l’acheteur découvre le problème et achète l’immeuble quand même?

Le 2 mai dernier, la Cour du Québec, Division des petites créances, a rendu une décision dans un contexte où un acheteur d’immeuble poursuit non pas son propre courtier l’ayant assisté dans ses démarches d’achat, mais le courtier du vendeur (appelé légalement le « courtier inscripteur »).

La preuve révèle effectivement que le courtier inscripteur a décrit la résidence vendue comme étant équipée d’une thermopompe centrale ainsi que d’une fenestration complète en aluminium.

Une semaine avant de signer l’acte de vente devant notaire, l’acheteur réalise que la résidence ne dispose pas d’une thermopompe, mais d’un climatiseur central extérieur sur socle. La Cour reconnaît qu’il est difficile pour une personne n’étant pas experte de constater visuellement la différence entre les deux appareils, car il faut se référer au système central avec fournaise pour le savoir.

Toujours est-il que l’acheteur, après avoir réalisé l’erreur, décide de ne pas en parler à personne et d’acheter quand même. Il ne souhaite pas faire échouer la vente. Il ne s’adresse même pas au notaire pour l’en informer et demander une réserve pour un dédommagement éventuel, par exemple, note la Cour.

Une fois la vente conclue, il se plaint auprès du courtier inscripteur pour l’absence de thermopompe. Il ajoute aussi que la fenestration n’est pas en aluminium mais en PVC (la preuve n’indique pas quand il aurait découvert cela). Il entreprend des procédures judiciaires et mentionne que le dommage subi est de 60 000 $. Il réduit sa réclamation pour intenter son recours à la Division des petites créances.

La Cour rejette sa demande. En effet, le demandeur a fait inspecter l’immeuble par un professionnel avant l’achat, dont le rapport aurait dû comporter une référence au type de fenêtres. Étrangement, le demandeur a choisi de ne pas déposer devant la Cour le rapport d’inspection…

De plus, le demandeur ne reproche rien au vendeur, à son propre courtier ou encore à son inspecteur préachat. Il choisit d’acheter en toute connaissance de cause pour ne pas faire échouer la vente.

Ainsi, il ne peut rien réclamer au courtier inscripteur pour la thermopompe.

En ce qui concerne les fenêtres, il ne suffit pas au demandeur de prouver une erreur du courtier inscripteur, mais il lui aurait fallu prouver qu’il ignorait le type de fenêtres avant l’achat, donc produire son rapport d’inspection préachat devant la Cour. Il lui aurait aussi fallu prouver avoir subi un dommage monétaire suite à cette situation. Or, il ne le fait pas. La Cour ne peut pas, de sa propre initiative, considérer que les fenêtres en PVC de la maison sont de moins bonne qualité que si elles avaient été en aluminium. Il y aurait ainsi nécessité d’une preuve générale sur la différence entre le PVC et l’aluminium dans le domaine de la fenestration, ainsi que d’une preuve sur les fenêtres qui équipent cette résidence en particulier.

La Cour rejette donc complètement la poursuite de l’acheteur contre le courtier inscripteur.

Lire la décision : http://www.canlii.org/fr/qc/qccq/doc/2016/2016qccq3341/2016qccq3341.pdf

 

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