Nous communiquons

La réponse à cette question, rendue par la Cour du Québec, est négative.

Dans cette affaire, le demandeur, ayant déjà participé à une dizaine de vente pour taxes depuis le début des années 2000 et ayant acheté auparavant 5 immeubles, souhaite faire annuler la vente pour taxes d’un terrain qu’il a lui-même acheté.

Le demandeur n’a pas vu l’immeuble avant de l’acheter. Il n’a pas pris d’informations précises auprès de la municipalité avant l’achat. Il achète l’immeuble lors de l’enchère, voyant que d’autres acheteurs enchérissent et que la différence entre le montant d’achat potentiel et l’évaluation municipale est important. Il flaire la bonne affaire.

Il se rend compte, quelques minutes après l’achat, en discutant avec des gens, que le terrain est le site d’une ancienne station-service et contient encore des réservoirs d’essence enfouis.

Il entreprend alors des démarches d’annulation de la vente, d’abord à l’amiable, puis en justice. Il invoque qu’il a été induit en erreur par la municipalité et la MRC. Il invoque aussi que les avis publics devaient être plus précis et mentionner l’existence des réservoirs et de l’ancienne exploitation.

La Cour du Québec lui donne tort sur toute la ligne. Il a commis une erreur inexcusable en achetant ce terrain sans prendre les mesures raisonnables de vérification préalable.

Par ailleurs, rien n’oblige la municipalité ou la MRC à décrire les caractéristiques d’un terrain. Elle doit fournir l’adresse, le numéro de lot, le nom du propriétaire actuel et le montant des taxes impayées. Elle n’a pas à publier de plus amples informations.

Lorsque les gens s’informent auprès de la municipalité sur un immeuble, elle doit bien sûr fournir toutes les informations qu’elle possède, en réponse aux questions qui lui sont posées. En l’espèce, l’appel téléphonique du demandeur auprès de la municipalité, la veille de la vente pour taxes, a duré moins d’une minute. La Cour considère que cette démarche du demandeur n’était pas suffisante.

Par ailleurs, le terrain n’a pas été déclaré contaminé et aucune étude environnementale n’a été faite pour en arriver à cette conclusion.

Le précédent propriétaire, en achetant le terrain, avait accepté par écrit, dans son contrat notarié, la présence des réservoirs d’essence enfouis et inutilisés, de même que la possibilité de contamination. Cela ne prouve pas la présence réelle de contamination, mais ce document est public et le demandeur aurait dû en prendre connaissance avant d’acheter le terrain, s’il avait peur d’une possible contamination. L’invoquer suite à la vente n’est pas concluant.

Il n’appartenait pas à la municipalité d’empêcher le demandeur d’acheter ni de l’informer de toutes les éventualités et conséquences possibles suite à son achat, d’autant plus qu’elle n’avait aucune information particulière qu’elle seule pouvait connaître. Ce terrain n’est pas considéré contaminé par le ministère de l’environnement, même s’il est possible qu’il le soit. Dans le contexte d’une vente pour taxes, l’obligation de l’acheteur de se renseigner est particulièrement importante, selon la Cour, et le demandeur n’a pas agi prudemment.

La municipalité n’a commis aucun geste ni aucune manœuvre pour tromper le demandeur. Il est responsable de son propre malheur.

Lire la décision : http://www.canlii.org/fr/qc/qccq/doc/2016/2016qccq640/2016qccq640.pdf