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Vous vous apprêtez à investir une partie de vos économies dans une propriété. Contrairement à la recommandation de votre courtier immobilier, vous désirez procéder à l’achat d’une propriété sans procéder à une inspection préachat. Est-ce une bonne idée? Nous répondons à cette question fréquemment posée à travers l’histoire vécue et relatée dans une décision de la Cour supérieure en mai 2017, donc voici les faits.

Suite à une séparation, monsieur Patenaude recherche une nouvelle maison et retient les services d’un courtier immobilier. Après deux visites, monsieur Patenaude acquiert, en septembre 2008, une résidence sans procéder à une inspection préachat, et ce, contrairement à la recommandation de son courtier immobilier.

Très rapidement, à l’automne 2009, monsieur Patenaude constate la présence de condensation aux fenêtres et aux portes, de la moisissure et des pourritures, des problèmes de drain sanitaire ainsi que diverses autres irrégularités. Un peu plus tard, il remarque la précarité de la structure des murs du sous-sol ainsi que celle de l’isolation des murs extérieurs. Après avoir entrepris un premier recours pour vices cachés à la Cour du Québec, division des petites créances, il est débouté au motif que les vices sont apparents et que la maison, ayant été construite il y a plus de 50 ans, aurait dû faire l’objet d’un examen sérieux préalablement à son achat.

Par la suite, à l’automne 2012, monsieur Patenaude découvre que des bulles apparaissent au plafond du toit « cathédrale ». Une inspection de la toiture révèle une mauvaise aération, des traces d’infiltration d’eau et de la moisissure.

En octobre 2013, monsieur Patenaude réclame du vendeur la diminution du prix de vente équivalant aux coûts de réfection de la toiture évalués à 111 653,96 $. Le tribunal rejette le recours de monsieur Patenaude en mentionnant qu’il n’a pas agi comme un acheteur prudent et diligent. En effet, selon les experts venus témoigner lors du procès, tous s’entendent pour dire que les toits de type « cathédrale » des résidences construites dans les années 60 et 70 présentent des problèmes de ventilation qu’un inspecteur préachat aurait bien sûr détectés. Un acheteur prudent et diligent aurait dû examiner de manière complète et attentive l’immeuble, être à l’affût des indices pouvant laisser soupçonner l’existence d’un vice et d’investiguer de manière plus poussée lorsque l’examen et les indices laissent soupçonner l’existence d’un vice.

Dans le cas présent, plusieurs indices pouvaient laisser soupçonner la présence d’un vice et un inspecteur préachat aurait pu le relever et recommander un examen plus approfondi de la résidence. Toutefois, monsieur Patenaude a renoncé à ce droit, et ce, contrairement à la recommandation même de son courtier immobilier. Sans inspection, aucun recours valide ne s’exécutera face aux problèmes apparents que lui ou un expert auraient pu noter.

La morale de cette histoire? L’acheteur ayant visité tout l’été, se trouva fort dépourvu quand un problème survenu. Il alla crier justice chez le juge du district, le priant de réparer quelques vices. Le juge n’est pas enclin. Que faisiez-vous lors de l’inspection? dit-il à cet acheteur. Je faisais des boites, ne vous déplaise. Vous empaquetiez? J’en suis fort aise. Eh bien! Payez maintenant.