Le courtier immobilier peut-il réclamer sa commission, même si l’immeuble n’a pas été vendu, parce que le propriétaire aurait empêché une vente d’avoir lieu, en raison d’une manque de disponibilité?

Par Monty Sylvestre

La Cour du Québec juge que non, dans une affaire ayant donné lieu à un jugement le 16 mars dernier. Voici les faits.

Une dame est propriétaire d’un duplex dans la région de Montréal, dont elle habite un des logements. Elle est sollicitée par des courtiers immobiliers pour remettre son immeuble sur le marché, car il avait été en vente auparavant, sans succès. Elle accepte de donner un mandat de courtage à ces nouveaux courtiers.

Comme tous les contrats de courtage, qui sont rédigés sur un formulaire obligatoire, il est prévu que si le vendeur empêche volontairement le contrat d’être exécuté, il doit payer la commission du courtier à la fin du contrat, calculée sur le prix de vente annoncé. Les tribunaux ont reconnu la validité d’une telle clause au fil des ans, dans des cas où le vendeur effectuait des manœuvres systématiques pour éviter de recevoir toute promesse d’achat, ou pour bloquer une transaction en particulier, par exemple.

Dans la présente affaire, il est vrai, selon la Cour, que la dame a été difficile à rejoindre à certaines périodes. Ses retours d’appel pouvaient prendre un certain temps. Il arrivait souvent que ses disponibilités ne concordaient pas avec celles du courtier immobilier ou des acheteurs potentiels. La cour remarque cependant que cela est dû aux obligations familiales et professionnelles de la dame. Aussi, le courtier lui-même était passablement occupé.

D’autre part, pendant une période où une offre d’achat avait été déposée, le courtier n’arrivait pas à la porter à la connaissance de la dame. En effet, celle-ci avait dû se rendre d’urgence à l’étranger, pour y être au chevet de sa mère, victime d’un grave accident.

Les courtiers ont même envoyé 2 mises en demeure à la dame, lui demandant de collaborer. L’une d’entre elle a été reçue à son domicile, pendant son absence à l’étranger, alors que l’autre a été reçue le lendemain de son arrivée. Elle a immédiatement communiqué avec le courtier, mais leurs relations s’étaient déjà dégradées.

Finalement, l’immeuble n’a pas été vendu et à la fin du contrat de courtage, les courtiers ont réclamé à la dame la commission prévue de 5 % sur le prix de vente annoncé, soit environ 28 000 $.

La Cour reconnaît que la dame « n’était pas la cliente la plus disponible, ni la plus motivée à vendre, surtout pas en bas du prix demandé » et qu’il y a eu des « difficultés de communication » et une absence prolongée de la dame, de même qu’une « collaboration inefficace » des deux côtés.

Le Tribunal considère cependant que « ceci ne constitue pas l’empêchement pas le client de la libre exécution du contrat ». Il s’agit plutôt de « concours de circonstances » et « d’incapacité des deux parties de trouver une façon d’accommoder l’autre ».

Le recours de l’agence immobilière, au nom de ses courtiers, est donc rejeté par le Tribunal.

Lire la décision : http://www.canlii.org/fr/qc/qccq/doc/2016/2016qccq1917/2016qccq1917.pdf

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